屋家争论,卖房人违反公约如何是好

2020-03-17 作者:体育竞赛   |   浏览(111)

(大纪元记者李熔石综合报导)三年前的一个口头约定,随着房价暴涨,失去了约束力。近日,大陆棋坛领军人物──常昊为了解决“房屋纠纷”,向法院提起诉讼,要求“房客”搬家。被告则坚称:我是卖房不是租房,早已支付35万购房款。双方各执一词。继年初的“易帜门”后,金钱引出的诚信问题,再次引爆棋坛。

买房本身是件高兴的事,但是徐州的耿先生却因为房子过户的事闹得心力交瘁,原因是耿先生花19.1万买下了新城区某小区一套拆迁安置房,双方也签订了购房合同,但是在房子过户的时候,卖房人却违约要就加5万元钱,否则不给办过户,这让耿先生心生气愤。今天徐州装修网就给大家说说卖房人违约了怎么办。

房价暴涨 口头约定失约束力

据徐州装修网了解到卖房人违约的事件真的是不少,原因就是现在房价涨得很快,所以卖房人嫌卖亏了就不按购房合同内容配合过户,耿先生家就是这种情况,我们先具体了解一下耿先生所遇到的窘境,再来看看,卖房人违约怎么办吧。

2005年1月,大陆某报围棋资深记者曲江急于找房子安身,当时常昊在北京市丰台区有套二居室,有一次聊天时曲江向常昊夫人张璇提出购买这套房,但双方并未就到底是购房还是租房达成正式协议,当时的说法是不管是卖还是租,曲江先付15万,双方口头约定,不管是买房还是租房,这笔钱就是曲江付的第一笔款项。

据徐州装修网了解,去年1月份,耿先生看到新城区一个拆迁安置小区的一则售房信息,就给卖家联系,商谈买房事宜。“这套房子是六楼的顶层,建筑面积88.83平米,还有地下室。”经过协商,双方谈好的价格是19.1万元。

后来双方就卖房价格商谈过,拟定的房价45万元。因曲江当时手头现金有限,提出三到五年内付清余款,张璇也没有明确表示反对。

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以后三年间,曲江分四次共付款20万,每次5万,加起来已共付35万元。可随着时间的推移,当地的房价每平方米已涨到万元,这套房产市值估计在100万到110万之间。正是由于三年间发生的巨大价差,导致了后边的纠纷。

谈好房价后,当年1月25日,双方签订了房屋买卖协议书,房屋的坐落、面积、价格、房屋交接、付款办法、违约责任等条款均有明确的约定。“当天,耿先生就把19.1万元全部房款交给了卖家,卖家给出具了一个收条。”2月4日,耿先生一家搬进房子,居住至今。

在咨询了有关法律专家后,张璇得知如果出售那套房子,45万元的价格不符当地最低房价标准,有偷税漏税之嫌,于是就决定房子不卖房了。

签好买卖协议后,耿先生说双方还到街道办事处重新签订了一份拆迁安置协议,协议上的被拆迁人直接签的是耿先生儿子的名字。

2007年12月,张璇打电话给曲江,让曲江另找住处,她退还曲江35万元,再加20%的利息。曲江对此方案不能接受,他提出愿意增加一定的房款,但双方未能达成共识。

在耿先生的购房合同上,违约责任中约定,卖房人具备下列情形之一的构成违约:政府允许给办理房产过户,卖房人不得以任何理由要求买房人对已出售的房屋另外加钱,不得要求买房人支付过户时产生的误工费、交通费等费用。卖房人自接到买房人的过户通知,在6个月内不能给办结房产过户的。

常昊入法院要求“房客”搬家

构成以上违约情形之一的,买房人有权要求卖房人继续履行协议,并支付违约金或者买房人有权解除协议,要求返还购房款、支付违约金,双方约定的违约金数额为40万元。买卖双方在协议上分别签字、纳印。

由于双方未能就买卖该房屋达成一致意见,在要求曲江搬出但遭拒绝后,常昊向当地法院提起诉讼,要求法院解除双方的租赁合同,曲先生向自己支付2005年2月到08年10月的租金共计135,000元且搬出该房屋,并由曲先生承担本案的诉讼费。

卖房人违约:

常昊称:自己在丰台某小区有一套住房长期出租;2005年1月,某报记者曲先生告知自己因个人原因急需一套住房,由于之前自己和曲先生熟识,所以他同意曲先生当月即搬进自己出租的住处,一直到今年10月底他起诉时止,曲先生一直租住在这套房子内;此期间,曲先生曾经提出购买该房屋,但是双方对此一直未能达成一致;此后,自己屡次要求曲先生迁出该房屋,但是均被拒绝。

去年5月份,这个小区开始办理房产证了,耿先生携带买卖协议和拆迁协议去办理房产证时,工作人员表示,要喊来原房主到场,证实买卖一事,买卖双方还要签字,然后才能把房证办在耿先生儿子名下。

常昊认为,自己和被告之间存在不定期房屋租赁合同关系,自己在合理期限之前通知被告可随时解除租赁合同。自己这套房屋按行情2005年时的租金约为每月2500元,现在的租金约为每月3000元到3500元,自己租给被告的价格为每月3000元,以3000元的标准计算,被告应向自己支付2005年2 月到2008年10月期间45个月的租金共计135,000元。

6月份,耿先生两次当面通知原房主,让其到产权部门配合办理房屋过户手续,没想到此时却发生了变故。“原房主让我们再给5万元房款,不然不签字,不配合过户。”耿先生打听得知,原来,这个小区的房价涨了不少,原先每平方米2000多元的价格已经涨到6000多元了,“原房主可能觉得自己卖亏了,才让我们再加钱的。”

张璇一手操办 避免扯入常昊

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据张璇介绍,她和常昊的这套82平米的两居室位于南三环刘家窑地铁站附近,“我们是1998年买的,当时价格是6800元一平米,花了近60万。”张璇说,2005年初她原本将这套房子委托中介公司租出去,“后来曲江给我打电话,我们也是出于好心,就让他先住了进来。”

耿先生表示,这个小区是拆迁安置房,他家买的是顶楼,也没有电梯,当初购买这套二手房时,就是根据当时的市场价格,房价每平米2000多元也不算低了,还有人买的价格比他买的还低些。耿先生说,买卖谈成、签了协议后,双方就应该按照协议履行,至于以后房价是涨是跌,那就不是买卖双方能左右的了。

张璇表示,45万元的卖房价格只是曲江单方面的意愿。“这个价格我们从未认同过,因为买的时候就花了近60万,怎么可能几年后用45万就卖掉?”至于曲记者已付买房款35万的说法,张璇并没有否认,“他每次是5万、5万地付,收条也不在我手上,他说付了这么多钱,应该没错。”

“房价涨了,卖家嫌卖的亏要加钱,房价要是跌了,卖家能再退给买家钱吗?”耿先生认为买卖双方都应该讲诚信,应该按照当初的协议履行各自的责任和义务,因此不愿意再另外加钱。期间,尽管耿先生多次找对方沟通协商,但一直拖到现在,仍没有达成一致,房产证至今没有办下来。

张璇表示,这件事之所以到起诉这一步,主要是当初双方从未就卖房子达成正式协议,后来她提出的解决方案被曲江拒绝。曲江在这件事过程中的一些做法让她不能接受。在这件事上,常昊和她的意见一致。但在对外表述时,张璇极力避免扯入常昊:“这件事是我一手操办的,跟常昊没有任何关系,我不希望他受到这些棋盘之外的影响。”

卖房人违约怎么办?

在金钱面前 情谊薄如纸

单方要求涨价的行为无依, 购买两证不全的房产要慎重。

被告方──曲江则坚持认为,他之所以住进那套房子,是因为双方有过口头协议,他手中有张璇签字的房款收条。至于45万房款何以三年内未能付清,是因为他手头没有那么多现金,只能分批还款,最初张璇也没表示反对。等到他2007年要付清余下的10万元时,张璇已拒绝收款,相反还要求退还他那35万元。

据徐州装修网了解:根据我国民法总则和合同法的相关规定,日常经济活动应遵循诚实信用的原则,相应的经济风险由当事人自行承担,一方在合同签订后不能擅自以商品价格上涨为由,单方面提出加价。“耿先生按照当时的市场价格已经支付了对价即房款,且已实际入住,另目前涉案房产已经具备办证条件,买卖合同已实际履行,因此原房主单方要求涨价的行为,并无法律和事实依据,耿先生有权向原房主主张履行协议义务,并要求其承担违约责任。”

曲江对大陆记者表示:“我和常昊有深厚的交情,因此双方在买卖房子时并没有签买卖协议和合同,只是口头协议。这事棋院很多人都知道,当初他们就不止一个人问我‘为什么不签文字合同呢?’,我当时都是说,‘是常昊啊,用得着吗?’现在回头想,没有签文字协议是个错误。”

双方协商不成的情况,买房人可以携带协议等相应证据到法院起诉维权。

当事人曲江表示,自己对常昊的棋品和人品,一直非常钦佩。“常昊一直告诉自己会遵照当时的承诺,按当时商定的45万卖给我,我不知道怎么就一下又成了被告,我非常惊讶、非常遗憾。我觉得这不仅是法律问题,也是诚信问题。”曲江说。

徐州装修网提醒:一般来讲,城市房产在房屋产权证和国有土地使用权证(徐州市目前已统一为不动产权属证书)两证齐全时,交易才比较安全,对于拆迁安置类住房也是如此。对于拆迁安置房,如果是暂时不能办证后续确定可以办理的,风险还相对小一些,如果是一直都不能办证的“小产权房”,风险更是成倍增加。“但无论是何种情况,从风险控制的角度考虑,对于两证不全的房产,均不建议市民购买。”

至于张璇八段日前提出的“45万低于最低价格”一事,曲江无心解释,只表示:“我可以负责任地告诉大家,当初45万的房价也是卖方提出来的。当然,人家在我最困难的时候,允许我在三到五年内付清房款,这笔情我是要记的。”

“房屋纠纷”爆出之后,网络上评论甚多,有律师行业的棋迷指出——“如果当初只是达成口头协议,但有旁证和直接付款证据的话,协议在法律意义上也应该能够站得住脚。”但事实上,这桩官司的意义远远超出法律和经济范畴。在金钱面前,每个人的诚信都会面临考验。@*

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